業(ye)主拋出“六大(da)理(li)由”拒交物業(ye)費(fei)

看(kan)似“理直氣壯” 為何難獲(huo)支持(chi)？

案(an)件簡(jian)介：

顧某系南京某小區業主，未交納2006年至2015年度的物業費，被物業公司起訴到法院。

顧某辯稱，其未交納物業費用系基于以下理由：第一，與物業公司未簽訂任何服務協議，不是合同當事人，物業公司無權起訴；第二，房子存在質量問題，從收房第二年就發現房頂及外墻滲水，向物業公司報告，來人修過幾次，沒有修好；第三，家中曾發生失竊，并報警，物業公司既沒有履行安保業務，也無法提供監控錄像，造成財產損失；第四，小轎車停在小區內被撞壞，花費維修費2000元；第五，地下室公共部位，被人侵占，要求物業拆除，物業不作為；第六，2013年之前房屋沒有裝修，沒有入住，不應交費。

法院經審理認為，顧某的抗辯不成立，依法支持(chi)了物業公司的訴求，判決(jue)顧某支付物業費。

法官說(shuo)法：

顧某在訴訟中提出了這么多答辯理由(you)，為什么法院沒有采納，還判決他支付物業費呢？

第(di)一，業主能否(fou)以與物(wu)業公(gong)司(si)之間(jian)沒(mei)有簽訂合同(tong)，不是物(wu)業服務(wu)合同(tong)當(dang)事(shi)人(ren)為由(you)，拒交(jiao)物(wu)業費？

最(zui)高人(ren)民法院(yuan)《關于審理物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)糾紛案(an)件(jian)具體應用法律若(ruo)干問(wen)題的解釋》第一條規定(ding)，建設(she)單(dan)位依法與(yu)服(fu)務(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)簽訂的前期物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)，以(yi)及業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)委員會(hui)與(yu)業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)大(da)會(hui)依法選聘的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)簽訂的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)，對業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)具有(you)約束力(li)。業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)以(yi)其并非(fei)合同(tong)當事人(ren)為(wei)由提出抗(kang)辯的，人(ren)民法院(yuan)不予支持。另外雖沒有(you)簽訂物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)合同(tong)，但業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)事實上接受(shou)了物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)人(ren)的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)，物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)人(ren)起訴要(yao)求業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)(zhu)支付相應的物(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)(wu)費(fei)用的，人(ren)民法院(yuan)予以(yi)支持。

第二，房子存在質量問題(ti)，能(neng)不能(neng)拒交物(wu)業(ye)費(fei)？

房屋存在質量問題(ti)屬于(yu)開放商遺(yi)留問題(ti)，應由(you)業(ye)主(zhu)與開發商在房屋買賣合同法律關系(xi)中(zhong)解(jie)決，與物業(ye)服務(wu)合同不(bu)屬于(yu)同一法律關系(xi)，據此拒絕交納(na)物業(ye)費，不(bu)能得到法院支持。建設(she)單(dan)位(wei)應當按照國家(jia)規(gui)定的(de)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)(xiu)期(qi)限和(he)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)(xiu)范圍，承(cheng)擔物業(ye)的(de)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)(xiu)責任。建設(she)單(dan)位(wei)委托物業(ye)服務(wu)企業(ye)保(bao)(bao)(bao)修(xiu)(xiu)的(de)，應當與物業(ye)服務(wu)企業(ye)另行簽訂委托協議。

第三，能否(fou)以人身(shen)、財物受損(sun)為由拒(ju)交(jiao)物業(ye)費？

《物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)管(guan)(guan)理(li)(li)條例》第(di)三十六條第(di)二款(kuan)規定，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)未(wei)能(neng)履(lv)行(xing)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同(tong)的(de)約定，導致業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主人身、財(cai)產受到損害的(de)，應(ying)依法承擔相應(ying)的(de)法律責(ze)(ze)任。物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)如果(guo)履(lv)行(xing)了(le)物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)合同(tong)，在(zai)(zai)管(guan)(guan)理(li)(li)上不(bu)存在(zai)(zai)過錯(cuo)(cuo)的(de)情況下，業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主不(bu)能(neng)據(ju)此拒(ju)交物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)(wu)(wu)費。本案中，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)不(bu)能(neng)提供監(jian)(jian)控錄像的(de)原因(yin)在(zai)(zai)于開(kai)放(fang)(fang)商(shang)在(zai)(zai)設(she)計(ji)建(jian)設(she)過程中就該位置(zhi)(zhi)未(wei)設(she)置(zhi)(zhi)監(jian)(jian)控設(she)備，而不(bu)是(shi)由(you)于物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)對監(jian)(jian)控設(she)備使用不(bu)當造成(cheng)的(de)。車(che)輛損失方面，由(you)于業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)主未(wei)將車(che)輛停(ting)放(fang)(fang)在(zai)(zai)車(che)位上，也未(wei)交納停(ting)車(che)管(guan)(guan)理(li)(li)費，雙方之間不(bu)成(cheng)立保管(guan)(guan)關系，物業(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)(ye)公司證明(ming)不(bu)存在(zai)(zai)過錯(cuo)(cuo)，對于車(che)輛損失不(bu)承擔責(ze)(ze)任。

第(di)四(si)，能(neng)否以有人私搭亂建，侵占公共區域為由拒(ju)交納(na)物業費？

對于在違法(fa)搭建(jian)、侵(qin)(qin)占(zhan)公共區(qu)域等法(fa)律、法(fa)規和管理規約禁止的(de)(de)行為(wei)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)、業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)委員會(hui)應當及(ji)(ji)(ji)(ji)時(shi)勸(quan)阻、制止；勸(quan)阻、制止無效的(de)(de)，應當及(ji)(ji)(ji)(ji)時(shi)報告有關主(zhu)管部門，有關主(zhu)管部門應及(ji)(ji)(ji)(ji)時(shi)處理；業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)使用人(ren)對侵(qin)(qin)占(zhan)自己(ji)合(he)法(fa)權益的(de)(de)行為(wei)，可以依法(fa)向(xiang)人(ren)民法(fa)院(yuan)起訴(su)。本(ben)案(an)中，對小區(qu)內的(de)(de)私搭亂建(jian)行為(wei)，物業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)企業(ye)(ye)(ye)(ye)接到業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)投訴(su)后，及(ji)(ji)(ji)(ji)時(shi)與相(xiang)應業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)取得聯(lian)系，發送了(le)書(shu)面整改通知書(shu)，并向(xiang)相(xiang)關行政主(zhu)管部門書(shu)面報告，已履行了(le)相(xiang)應的(de)(de)義務(wu)，對于業(ye)(ye)(ye)(ye)主(zhu)據此拒絕交納物業(ye)(ye)(ye)(ye)服務(wu)費的(de)(de)辯(bian)解，法(fa)院(yuan)不(bu)予采納。

第五，房子(zi)沒有入住(zhu)，也要交物業費嗎？

最高人(ren)民法院(yuan)《關于(yu)審理物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)糾(jiu)紛案件具體應(ying)用(yong)(yong)法律若(ruo)干(gan)問題的(de)(de)(de)(de)解釋》第六條規定，業(ye)主以未(wei)享受或者無需接受相關物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)為抗辯理由的(de)(de)(de)(de)，人(ren)民法院(yuan)不(bu)予支持(chi)。物業(ye)費(fei)(fei)(fei)是指物業(ye)公(gong)(gong)司提供(gong)公(gong)(gong)共(gong)(gong)部位清潔(jie)、綠(lv)化、公(gong)(gong)共(gong)(gong)設施(shi)保(bao)養、公(gong)(gong)共(gong)(gong)秩序(xu)維護、安(an)全保(bao)衛(wei)等具有(you)共(gong)(gong)同性質(zhi)的(de)(de)(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)(wu)，所應(ying)收取的(de)(de)(de)(de)費(fei)(fei)(fei)用(yong)(yong)。物業(ye)費(fei)(fei)(fei)具有(you)綜合性，不(bu)因(yin)個別業(ye)主沒有(you)入住而免除。所以，無論業(ye)主基于(yu)什么原因(yin)未(wei)入住，均應(ying)交(jiao)(jiao)納(na)(na)物業(ye)費(fei)(fei)(fei)。關于(yu)房屋空置(zhi)的(de)(de)(de)(de)認定及物業(ye)費(fei)(fei)(fei)交(jiao)(jiao)納(na)(na)比例，一般在物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)(wu)合同中(zhong)有(you)約(yue)定，如果沒有(you)約(yue)定，則根據價格主管部門的(de)(de)(de)(de)規定確定。